Sono in affitto
In breve
L’affitto danese è sorprendentemente equo — ma solo per chi conosce due termini e un modulo. Il modulo è il typeformular A, la forma ufficiale del contratto. Dal 2025 esiste anche una versione ufficiale in inglese.
Due termini: 14 giorni dall’ingresso per elencare per iscritto tutto ciò che è rotto, e 14 giorni dal sopralluogo di uscita, entro cui il proprietario può pretendere qualcosa da te. Perdi il primo: paghi tu. Perde lui il secondo: non paghi nulla.
se è stato usato un modulo non ufficiale, tutte le condizioni peggiori della legge sono semplicemente nulle
Riguarda anche me?
Sì, se affitti da un proprietario privato. Per l’edilizia sociale le regole sono in parte diverse.
Passaggi
Controlla quanto ti chiedono in anticipo
La legge ammette esattamente due somme anticipate — ed entrambe sono limitate a tre mesi di affitto ciascuna.
con il primo mese possono essere legalmente fino a 7 mensilità — tante, ma non una violazione
Non pagare mai prima della firma
La truffa più diffusa sugli affitti è questa: belle foto, prezzo basso, «sono all’estero, ti mando le chiavi per posta, versa la caparra». Dopo il bonifico sparisce tutto.
La regola è semplice: prima vedi l’alloggio e firmi il contratto, poi i soldi, e solo con bonifico bancario. Niente contanti, niente MobilePay «tra amici», niente criptovalute.
un pagamento «per le chiavi» o «per essere scelto» è un reato a sé: quei soldi si recuperano
Leggi il § 11 — lì si nasconde tutto ciò che conta
Nel contratto standard c’è il paragrafo «Særlige vilkår» — condizioni particolari. È lì che devono essere scritte tutte le deroghe alle regole ordinarie: chi fa le riparazioni, chi imbianca, quali obblighi in più hai tu.
E viceversa: una condizione infilata altrove — nel testo stampato, o ottenuta cancellando qualcosa «a proprio favore» — non è considerata evidenziata come si deve e non vale.
non capisci il § 11? non firmare finché non te lo spiegano
Sopralluogo all’ingresso: fotografa tutto
Il proprietario che ha più di un appartamento è obbligato a fare il sopralluogo d’ingresso (indflytningssyn) e a redigere un verbale. Se non lo ha fatto o non ti ha consegnato il verbale in tempo, perde il diritto di pretendere da te le riparazioni all’uscita.
Ma non affidarti solo a lui: gira per casa con il telefono e riprendi tutto — graffi, macchie, finestre, elettrodomestici, contatori.
E scrivi comunque la tua lista — entro 14 giorni
È il passaggio che salva le caparre. Anche se eri al sopralluogo e hai firmato il verbale, hai 14 giorni tuoi dall’inizio della locazione per mandare al proprietario un elenco scritto dei difetti.
Mandalo in modo che resti traccia: per e-mail, con l’elenco e le foto. È la tua prova principale fra un anno o fra tre.
un «tanto l’ha visto anche lui» detto a voce non è una prova
Chiedi il boligstøtte — e non perdere i 30 giorni
Il è l’aiuto statale per pagare l’affitto, versato da . La domanda si fa su borger.dk allegando tutte le pagine del contratto firmato.
Se fai domanda entro 30 giorni dall’ingresso, i soldi vengono calcolati dal giorno dell’ingresso. Più tardi, solo dal mese successivo alla ricezione della domanda. Cioè il ritardo non costa giorni, costa un mese intero. E ancora: se affitti una stanza in casa d’altri senza cucina propria, di solito il boligstøtte non viene concesso.
Guida: mi trasferisco in un altro comune →All’uscita: i 14 giorni sono il suo termine
Ora il termine lavora per te. Dopo il sopralluogo d’uscita il proprietario ha 14 giorni per avanzare le sue pretese. Se non ce la fa, non può più pretendere nulla.
E la seconda regola: le spese che non stanno nel verbale d’uscita non ti riguardano. Soprattutto, non possono obbligarti a restituire l’alloggio in condizioni migliori di come l’hai ricevuto.
per la normale usura del vivere non si paga: non è un danno
Non restituiscono la caparra — c’è lo huslejenævnet
Le controversie su caparra e riparazioni all’uscita le decide lo huslejenævnet, la commissione presso il comune. Non è un tribunale: il ricorso costa qualche centinaio di corone e può presentarlo chiunque. Se vivi in edilizia sociale (almen bolig) la tua commissione si chiama diversamente — beboerklagenævnet — e costa meno. Bisogna rivolgersi proprio alla propria.
Tieni presenti due cose: la decisione si aspetta per mesi, e anche una decisione vinta la commissione non la esegue — il recupero forzoso è un’altra procedura.
Dove chiedere aiuto →Che cosa ti servirà
- Il contratto firmato — tutte le pagine
- Le foto dell’alloggio il giorno dell’ingresso
- Il verbale del sopralluogo d’ingresso
- La prova del bonifico della caparra
- Le letture dei contatori
- L’elenco scritto dei difetti e la prova dell’invio
Parole danesi che vedrai
- Lejekontrakt
- Il contratto di locazione. Di solito sul modulo standard — typeformular A.
- Depositum
- La caparra al proprietario. Per legge non più di 3 mesi di affitto.
- Indflytningssyn
- Il sopralluogo all’ingresso. Tutto ciò che è già rotto deve finire nel verbale — altrimenti paghi tu.
- Boligstøtte
- Un aiuto statale per pagare l’affitto. Si richiede su borger.dk, lo versa Udbetaling Danmark.
- Huslejenævnet
- La commissione comunale che decide le controversie tra inquilino e proprietario.
- Udbetaling Danmark
- L’ente statale che paga il sostegno all’alloggio, gli assegni per figli e le pensioni. Non è il comune.
Errori tipici
- Versare la caparra senza aver visto l’alloggio. La truffa più diffusa in Danimarca. Prima il contratto, poi i soldi.
- Perdere i 14 giorni per l’elenco dei difetti. Dopo di che, tutto ciò che è rotto all’uscita risulterà colpa tua.
- Non leggere il § 11 «Særlige vilkår». È lì che si nasconde l’obbligo di riparare e imbiancare.
- Accettare di pagare per ciò che non è nel verbale d’uscita. A pretese del genere non sei tenuto a rispondere.
- Chiedere il boligstøtte dopo più di 30 giorni. I soldi non si calcolano dall’ingresso, ma dal mese della domanda.
Hai bisogno di parlare con una persona?
Con i contratti di affitto aiutano gratis le associazioni degli inquilini e i legali di Bevar Ukraine. Se si tratta della caparra, lo huslejenævnet del tuo comune.
Dove rivolgersi e che cosa dire →Da dove viene questa informazione
- Verificato con le fonti: 21.09.2026
- Fonti: sm.dk — Lejekontrakt og typeformular, lifeindenmark.dk — Renting a home, borger.dk — Beboerklagenævn og huslejenævn, borger.dk — Søg boligstøtte
Questa è una spiegazione con parole semplici, non una consulenza legale. L’ultima parola spetta sempre all’autorità. Come verifichiamo
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